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共有持分を処分するには?その方法を丁寧に解説します。

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そもそも共有持分ってどんな状態?

簡潔にまとめると、1つの不動産に対して、複数人の持主がいるという状態です。

土地だったり建物を一緒に購入したりすると、その払った金額分で所有権を分けることが多いですね。

例えば、1,000万円の土地をご夫婦で購入した場合に、それぞれ500万円ずつ支払ったなら、持分は2分の1ずつになります。

難しい例だと、不動産によっては私道の持分だったり、地域の公民館の持分がセットになっていることもあります。 目の前の道が公道ではなく、私道だったりすると、みんなで保有する道路なので、持分が付与されます。

余談ですが、売却する際は当然その持分も一緒に売却することになるので、少し売り辛かったりします。
買主としては、持ち分権利がすっきり分かりやすいのがいいですからね。

不動産の持ち分関係を調べたいという方は、不動産登記を調べると、簡単に権利関係が分かります。

時間がとれなかったり、ご自身で調べるのが不安なら、不動産のプロにお願いするのがいいですね。

相談するなら、実績豊富なCentury21 中央プロパティがおすすめです。

持分の調べ方

お手元に不動産購入時の契約書があれば、そちらをご覧ください。 もしくは、不動産の所在する法務局に行って登記簿を取得するのが確実です。

登記簿を取得する際は、公図を見て、対象の土地だけでなく、隣接する道路のものも取得しておきましょう。

登記簿の見方

登記簿が取得できたら、自分の持分を確認します。

土地と建物で別紙になるので注意!

以下、不動産登記簿の項目の見方です。

表題部

不動産の基本的な情報が掲載されています。

所在

都道府県市区町村字までが記載されています。

地番

土地の地番が記載されています。 所在+地番で正確な位置を割り出しています。

※住所とは違う場合があるので注意

ちょこっとコラム

なぜ、住所と地番が違うの?

地番は法務局が割り振った番号で、住所は市区町村が割り振った番号です。 なぜ、違う番号なのかというと、地番というのはエリアによっては、合筆やら分筆やらで権利関係が移動したりして、かなりごちゃごちゃしてる場合があります。 そういう場所は、地番だけを見ても配達ができない状態なんですね。 それじゃ困るってことで割り振られたのが住所になります。 ごちゃごちゃした地番を市区町村が分かりやすくまとめたのが住所なんですね。 不動産の取引に必要なのは、「地番」になります。

地目

土地の利用用途が記載されています。とりあえず、「宅地」ならOKです。

地積

土地の面積が記載されています。

原因及びその日付

登記が為された日付と、その原因が記載されています。

建物の場合は、地番が家屋番号になったり、地積が床面積になっていますが、基本的な見方は同じです。

権利部 甲区

ここからが重要です。 その不動産に対する所有権の移り変わりが記載された項目です。

順位番号

古い記録から順に、1.2.3…と振られていきます。

登記の目的

所有権がどのようにして移り変わっていったかが分かります。

受付年月日・受付番号

所有権に関する手続きが行われ、登記が受理された日付です。

権利者その他の事項

ここの欄に、共有持分が記載されます。 所有者、所有者の住所、所有権が移動した原因、氏名、持分割合が記載されるので要チェックです。

権利部 乙区

抵当権がある場合に記載される項目です。住宅ローンが分かりやすいですね。 逆に言えば、抵当権等がなければ項目自体存在しません。

共同担保目録

権利部 乙区に付随する情報です。 担保にしているのが、当該不動産以外に存在する場合に、その詳細が記載されます。

共有持分だと何が困る?

登記簿を見て、持分が判明しましたね。 では、共有持分だった場合に起こりがちなトラブルを見ていきましょう。

自由に利用できない

たとえば、Aさん、Bさん、Cさんの3人で住んでいたお家の中で、Aさんがもう自分は住まないから、他の人に貸し出したいとなったとします。 その場合、AさんはBさんとCさんから許可を得なければいけません。 自分の持ち分なのに、好きに利用できないというのは、やはりデメリットですよね。

一般消費者に売りづらい

なかなか売りにくいのも大きなデメリットでしょう。
自分の持分のみを売りに出せるか出せないか?であれば、売りに出すことは可能です。 ただ、売りに出したところで一般の買主が現れるかと言われれば、ほとんどあり得ないです。

※土地の場合は分筆ができるので、多少売りやすいかもしれませんね。

共有持分を処分するには?

共有持分を処分する方法は、大きく分けて3つです。

放棄

他人の合意が必要ない点から、一番簡単な処分方法です。
合意が必要ないと言っても、所有権移転登記が必要になるので、共有者と一緒に登記申請を出す必要があります。
放棄といっても扱い的には贈与と同じなので、勝手に贈与されても困るパターンもあるわけですから、共有持分者にはちゃんと相談しないとトラブルになります。

※受け取る側には贈与税が発生します。

売却

売却をする場合は、基本的に共有持分者に購入をお願いするか、不動産買取業者にお願いをするかになります。 土地の場合は、分筆をして売りに出すこともできます。(共有者全員の同意が必要です。)

共有者に購入を拒否された際は、基本的に不動産買取業者にお願いするのがベストです。 不動産買取業者にお願いする場合は、権利関係に強い会社を選びましょう。

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贈与

相手の同意のもと、持分を移転する方法です。 同意が前提なので、後腐れがなくていいですね。 贈与をしたい場合は、不動産に強い司法書士に相談するのがいいですね。

まとめ

共有持分を処分するには、とにもかくにも共有者の方々とよく相談することが大事です。
売却なのか、贈与なのか、はたまた放棄なのか、よく考えて行動する必要がありますね。

そもそも不動産って普段馴染みのない人がほとんどだと思います。
少しでも不安のある方は、やっぱり専門の人にお願いするのが一番です。
相談する際に、不動産業界ならどこでもいいという訳ではなく、それぞれの会社に得意不得意があるので、よく見極めましょう。

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